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relocation住み替えや買い替えのポイントをご紹介します
住み替えや買い替えは売却と購入を同時に行う必要があり、通常の不動産売却よりもノウハウが必要な取引です。こちらでは、横浜・横須賀エリアの不動産売却に特化している羽賀不動産が、住み替え・買い替えについてご説明します。よりよい住み替えを実現するためには、失敗するパターンや住み替えの流れも押さえておきましょう。また住み替えや買い替えで得する税金特例もご紹介します。
失敗のない住み替えのために
ずっと住み続けるつもりで購入した家であっても、家族構成の変化やライフスタイルの変化、家族を取り巻く状況の変化などによって、住み替え・買い替えを必要とすることがあるかもしれません。めったにない経験なので、不安に思われることも多いでしょう。住み替えは、現住居の売却と新居の購入を同時に行わなければいけない高度な取引です。そのため、タイミングがずれてしまうと、何十万円も余計なお金がかかってしまうことも。あるいは、「もっとじっくり選べばよかった・・・」と後悔することもあり得ます。住み替えに失敗しないためには、しっかり計画を立てて進めることが必要です。住み替えに失敗してしまうパターンと予防策を知っておき、スムーズな住み替えを目指しましょう。
住み替え失敗パターン
人生において住み替え・買い替えは何度も起こるものではありません。住み替えを成功につなげるために、まずは住み替えに失敗してしまうパターンをご紹介します。
タイミングのずれに関する失敗
住み替えのよくある失敗が、タイミングのずれです。売却と購入のタイミングが合えばよいのですが、なかなかうまくいくものではありません。たとえば、新居が見つかる前に今の家が売れてしまうと、新居に引っ越すまで仮住まいが必要になってしまいます。一方、新居への引っ越しが決まっていても今の家が売れていないと、二重ローンをかかえることにつながるでしょう。
このように、住み替えにおいてタイミングを見きわめることは、非常に難しいのです。言い換えれば、タイミングさえよければ「住み替えに成功した」と言えるでしょう。
売却価格における失敗
新居の購入資金にあてようと売出価格を高く設定したあまり、なかなか売れず資金計画が行き詰まることがあるかもしれません。その逆に、売り急いでしまったことにより、相場よりも低く売却してしまうケースもあります。
新居選びにおける失敗
そもそも住み替えようとしている物件に本当に満足できるのか、も忘れてはいけないところですね。せっかく面倒な住み替えの手続きを経たのに、理想とするお住まいへ引っ越せないと、住み始めてから後悔してしまうかもしれません。住み替えを考える際には、優先条件をきちんと決めて新居を選ぶようにしましょう。
あらかじめ把握しておきたいこと
成功する住み替えを行うには、事前の情報収集が重要です。タイミング、売却価格、新居選びという3つのポイントを押さえておきましょう。
売却と購入のタイミング
売却と購入を同時に行うのが理想的ですが、なかなかうまくいくものではありません。スムーズな住み替えのために、売却を先に行う「売り先行」か、購入を先に行う「買い先行」か、優先順位を決めて、スケジュールを立てるようにしましょう。
売却価格の相場
「焦って安く売り過ぎた」「高値をつけたために売れない」といった失敗を避けるにも、事前に相場を把握しておくことが大切です。インターネットや住宅情報誌などで、地域の相場を確認しておきましょう。信頼できる地元の不動産会社に査定してもらうのもおすすめです。
新居選びのポイント
新居選びに失敗しないためには、新居を選ぶ際の優先条件を決めて新居探しを行うことです。価格や広さ、駅からの距離などの条件を決めておくことで、物件を比較しやすくなります。また住み始めてから後悔しないためにも、購入前の内覧は念入りに行いましょう。
住み替えの流れ
住み替えには、今住んでいる家の売却を先に行う「売り先行」と、新居の購入を先に行う「買い先行」があります。それぞれの流れを把握し、売主様の状況やご希望に合わせて住み替えの計画を立てましょう。
売り先行の流れ
今住んでいる家を売却してから、物件探しを行う方法です。じっくり焦らず売れるので、高く売れる可能性があります。購入資金の目途がつきやすくなり、二重のローンをかかえなくて済むのもメリットです。
その一方で、新居選びに時間をかけられなくなるリスクも生じます。今の家を売却できたのに新居が見つからないと、仮住まいが必要になります。仮住まいへの引っ越しに加え、新居への引っ越し、つまり計2回の引っ越しが必要になるかもしれません。
買い先行の流れ
購入したい物件をじっくり探してから、今の家を売却する方法です。退去した状態で売却できるので、内覧の手間はかかりません。引っ越し後のすっきりした家を見てもらえるので売りやすく、引っ越しも1回だけで済みます。
しかし今の家の住宅ローンが残っている状態では、二重ローンをかかえるリスクが生じます。二重ローンを回避するためには、購入後にできるだけ早く買手を見つけて売却しなければいけません。
売却が先の場合、購入が先の場合
売り先行住み替えのコツ
売り先行の場合、売却で頭がいっぱいになってしまって、購入を焦ってしまう恐れがあります。住み替え後には新居に住み続けることになるので、購入に失敗してしまうと、「住み替えに失敗した」という後悔が大きくなってしまうのです。
したがって、売り先行を選択する場合にも、購入物件の目星をつけておくことが必要です。そして、ある程度購入物件の情報収入を終えたら、早めに売却活動に入るようにしましょう。
買い先行住み替えのコツ
買い先行の場合、資金繰りを考えることがもっとも大切になります。このためにも売却計画をしっかり立てておきましょう。売却が長引いてしまうと、二重の住宅ローンが負担となってしまうからです。したがって、買い先行の場合にも、売却のことを考慮しておきましょう。現住居の売却を長引かせないためにも、相場を把握しておくことが必要になります。そして売却時の売出価格は、高過ぎないように設定しましょう。
住み替えにかかる費用
売却時にかかる費用
| 仲介手数料 | 取引価格×3％＋6万円（＋税） |
|---|---|
| 印紙税 | 売買価格により決定 |
| 抵当権抹消登記費用 | 1～2万円 |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 金融機関により異なる |
| その他 | 譲渡所得税、解体費用やクリーニング費用など |
購入時にかかる費用
| 住宅購入費 | 住宅の種類や規模により異なる |
|---|---|
| 仲介手数料 | 取引価格×3％＋6万円（＋税） |
| 印紙税 | 売買価格により決定 |
| 住宅ローン融資事務手数料 | 金融機関により異なる |
| 抵当権設定登記費用 | 債権額×0.1～0.4％ |
| 各種保険料 | 火災保険や地震保険など |
| その他 | 不動産取得税や固定資産税、引っ越し費用など |
pick up
住み替え用の税金特例
住み替え時にはさまざまな税金がかかりますが、節税や税金還付を受けられる特例もあります。利用できる特例を賢く利用して、お得な住み替えを目指しましょう。
売却益が出たときに使える特例
今住んでいる家を売却したときに、購入した金額よりも高く売却できた場合には譲渡所得となり、譲渡所得税がかかります。しかし、「3,000万円特別控除」を利用することによって、最高3,000万円まで非課税とすることが可能です。
また、所有期間が10年を超えるマイホームを譲渡した場合には、軽減税率が適用されます。この特例は3,000万円の特別控除特例を利用した後の譲渡所得に対するものです。
売却損が出たときに使える特例
5年超住んでいたマイホームの売却によって損が出た場合には、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できます。この特例により、譲渡によって発生した損失を翌年以降3年間にわたって、ほかの所得と損益通算できます。
またこうした税金関係の話を一人で完全に理解するのはなかなか大変なことです。そうした場合は我々プロにお声がけください。一緒に相談しながら今後の計画を立てていきましょう。
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