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success売却を成功に導く考え方をご説明します
家や土地などを売る不動産売却は、大きなお金が動く取引ですから、満足できる売却を目指したいものですね。こちらでは、横浜・横須賀エリアの不動産売却に特化している羽賀不動産が、売却を成功に導く考え方についてご紹介します。
査定額を知るのに便利なツールに、一括査定サイトがあります。しかし、利用の仕方によっては思うように売れなかったり損をしたりすることも。ここでは、一括査定サイトのリスク・デメリットのほか、不動産会社の選び方に査定評価を上げるコツ、売却時の費用なども知って、失敗しない取引につなげましょう。
一括査定サイトのリスクとデメリット
一度に数社の査定額を知ることのできる一括査定サイトは、不動産会社を比較できて便利です。このため「利用してみたい」と思われる方も多いかもしれません。しかし、次のようなデメリットがある点をあらかじめ把握しておきましょう。
「査定額＝売却価格」
ではない
一括査定サイトを利用する場合に忘れてはいけないことは、提示された査定額で売れるわけではないという点です。高い査定額を出してもらっても、その価格で売れなかったら意味がありません。
中には、媒介契約を結んでもらおうと、相場よりも高い査定を提示してくる会社もあるようです。一括査定サイトで提示される価格が適正かどうか、あらかじめ相場を把握しておくことも必要です。
すべての会社が
登録されているわけではない
一括査定サイトでは、日本すべての不動産会社に見積ってもらえるわけではありません。一括査定サイトに登録している会社は登録業者に限られます。このため、優良な不動産会社が身近にあっても、一括査定サイトに登録されていないケースもあるのです。
一括査定サイトを利用しつつ、地域に密着した不動産会社にも直接相談してみると、売主様に最適な不動産会社と出会える可能性が高まるでしょう。
会社選びのポイント
不動産会社は、大切な不動産を売却してくれる重要なパートナーです。したがって不動産売却が成功するかどうかは、不動産会社選びにかかっているとも言えます。ここでは、不動産業者選びを成功させるためのポイントについてご紹介します。
査定を
見比べてみる
不動産選びの前に査定を依頼する際には、あらかじめ地域の相場を調べておきましょう。複数の会社に査定を依頼することもひとつの方法です。その際には、査定の根拠をきちんと確認し、納得いく説明をしてくれる会社を選びましょう。
会社の得意分野を
確認する
不動産会社の中には、賃貸を得意とする会社、買取が得意な会社、新築の販売が得意な会社など、それぞれ得意分野があります。不動産売却を依頼する際には、会社の実績を確認して、希望する売却方法に強い会社を選ぶとよいでしょう。
売却活動の内容を
確認する
仲介では、不動産会社による販売活動をしてもらうことになります。販売がスタートしたらどのような売却活動をしてくれるのか、あらかじめ確認しておきましょう。さまざまな手段を使って、早期売却を目指してくれる会社を選ぶと安心です。
地域の物件売却が
得意か確認する
テレビCMでもよく目にするような大手の不動産会社が安心と思う方もいらっしゃいますが、必ずしもそうではありません。地域密着の不動産会社のほうが、地域の情報に強いケースもあります。スムーズな売却を実現したい場合、地域密着型の不動産会社を選ぶのもひとつの方法です。
担当者の人柄を
確認する
売るのは「物」ですが、それを扱うのは「人間」です。売主様の話をしっかり聞いてくれて、分かりやすく説明してくれる担当者のいる不動産会社を選びましょう。売主様一人ひとりに丁寧に向き合ってくれる担当者のいる不動産会社だと安心です。
査定を上げるポイント
査定ではどのようなポイントをチェックされるのでしょうか？ ここでは、査定で評価されるポイントをまとめています。
| 築年数 | 築年数が古くなれば古くなるほど、査定は下がっていきます。築年数の検索では5年刻みが一般的なので、築年数が10年の物件であれば11年になる前に売るほうがよいでしょう。 |
|---|---|
| 利便性 | 駅から近いか、近所に商業施設があるか、学校や病院などの公共機関が近いかなどが考慮されます。 |
| 周辺環境 | 前面に接する道路の状況はどういうものか。地域は駅近くの賑やかなエリアか、閑静な住宅街か。お墓・火葬場など嫌悪施設が近くにないかなどが考慮されます。 |
| 物件の状態 | 雨漏り・シロアリなどの被害はないか、水回り設備に異常はないか、屋根や外壁に目立つ劣化はないかなどがチェックされます。日ごろの修繕、メンテナンスが重要です。 |
| におい | 住民にとっては見落としやすい点ですが、ペット臭やたばこ臭、生活臭なども気になるところです。しっかりと清掃したり、場合によってはプロにクリーニングを依頼したりしましょう。 |
売却後のトラブル防止
不動産は売ったら終わりというものではありません。売却後にトラブルが生じることもあります。特に戸建てや土地の売却で典型的なトラブルが、境界の問題です。売却前に、隣接地との境界を確定しておくことが重要になります。境界があいまいな場合には、地積測量図や境界標の位置を確認し、境界標が無い場合や発見できない場合は弊社が土地家屋調査士をご紹介いたします。
土地の売却では、借地権や底地権（そこちけん）もトラブルのもとになります。借地権が設定されている土地の場合、土地を借りた人に認められるのが借地権、土地を貸した人に認められるが底地権です。土地を売却する前に、土地の権利関係を整理しておく必要があります。
また不動産売却では、契約不適合に関するトラブルにも注意しましょう。売主は買主に対して、契約通りに引き渡す責任があります。契約に適合していないことが判明した場合には、引き渡し後であっても、損害賠償責任を負ったり修繕を求められたりすることになります。
こうした売却後のトラブルをかかえないためにも、不動産の売却はきちんと信頼できるプロにまかせるようにしましょう。
売却時の費用
不動産の売却では、売却代金が得られるだけではありません。売却時に必要となる費用についても押さえておきましょう。
各種費用
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 費用名 | 内容 | 費用 | 支払時期 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買契約成立時に不動産会社に支払う成功報酬 | （売却額×3％＋6万円※)＋消費税 ※速算式による算出 |
売買契約締結時と決済時 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙の費用 | 1,000～6万円 | 売買契約書締結時 |
| 抵当権抹消費用 | ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用 | 1,000円（登録免許税）＋5,000～2万円（司法書士報酬） | 移転登記時 |
| 住宅ローン返済手数料 | ローンの一括返済時に金融機関に支払う手数料 | 5,000～3万円 | ローン返済時 |
| 譲渡所得税・住民税 | 不動産売却で譲渡所得が得られた場合にかかる税金 | 短期譲渡所得：売却益×39.63％ 長期譲渡所得：売却益×20.315％ |
確定申告後 |
| その他費用 | 必要に応じて、ハウスクリーニング費用や測量費用、解体費用が必要 | ||
pick up
税金対策
「不動産を売却すると多額の税金がかかるのでは？」と心配な方がいらっしゃるかもしれません。どのような税金と対策があるのか、あらかじめ知っておくと安心です。
不動産売却時の譲渡所得税
不動産売却では、購入時にかかった価格よりも高い価格で売却したときに、売却益に対して所得税と住民税がかかります。つまり譲渡所得がマイナスの場合には、課税されることはありません。
課税対象となる譲渡所得は次の計算式で求めることができます。
| 譲渡所得＝不動産の譲渡価格－（取得費用＋譲渡費用）－特別控除額 |
| 譲渡価格 | 不動産の譲渡代金＋固定資産税・都市計画税の清算金 |
|---|---|
| 取得費用 | 不動産の購入代金＋取得にかかった費用－建物の減価償却費 |
| 譲渡費用 | 不動産売却に直接かかった費用 |
| 特別控除額 | 譲渡所得から控除できる金額で、特例の種類によって異なる |
譲渡所得がプラスの場合には、課税譲渡所得に一定の税率をかけることで求められます。課税税率は、不動産の所得期間で異なる点にも注意しましょう。
| 短期譲渡所得 | 所有期間が5年以下 | 39.63％（所得税30.63％、住民税9％） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 所有期間が5年超 | 20.31％（所得税15.315％、住民税5％） |
税金の控除特例について
税金の控除特例を利用することによって、税金を安く抑えることができます。不動産売却時に利用できる特例についてご紹介します。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 居住用財産の3,000万円特例控除 | 居住用財産（マイホーム）を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、課税されない。所有期間が10年超であれば、控除後の譲渡所得への税率も抑えられる。条件によっては、一人暮らしをしていた親などの空き家を相続して売却した場合にも適用可能。 | |
|---|---|---|
| 特定居住用財産の買い替え特例 | 所有期間が10年超のマイホームを売却し、一定期間内に新居を買い替えた場合に、譲渡所得への課税を繰り延べできる。ただし控除ではなく、繰り延べされる点に注意。 | |
| 居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除 | マイホームの売却で赤字になった場合に、売却の損失と他所得の間で損益通算できる。給与所得者の場合、確定申告によって所得税の還付が可能。また、その年の所得から損失を引ききれなかった場合には、最長3年間繰り越しできる。 | |
| その他 | 相続物件の税金控除特例 | 相続税の一部を、物件の取得費として加算できる。 |
| 農地の税金控除特例 | 農地を売却して譲渡所得が発生した場合、条件によって800～1,500万円控除できる。 | |
| 事業用不動産の税金繰り延べ | 事業用不動産を売却して新しく事業用不動産に買い替えた場合、売却金額の80％を繰り延べできる。 | |
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