横浜・横須賀エリアで不動産売却を手がけている羽賀不動産がその他の売却メニューをご紹介。

others羽賀不動産がお取り扱いする、その他の売却メニュー

不動産に関しては、相続や住宅ローン、隣接地との境界など、さまざまな問題があります。横浜・横須賀エリアの不動産売却に特化している羽賀不動産が、不動産に関するあらゆる問題へのご相談を承っております。
弊社では、不動産相続や任意売却のご相談、境界調査、建物検査（ホームインスペクション）、解体工事業者の紹介などにも対応しています。お困りのことはお気軽にご相談ください。

目次

• 不動産相続
• 住宅ローン問題
• 測量-境界調査-
• Pickup建物検査
  （ホームインスペクション）

不動産相続

事前準備が大切です

スムーズな相続のためには、生前から準備しておくことが大切です。相続人が複数いる場合には、原則として法律で定められた相続分の範囲で遺産を分割することになります。現金や預貯金は分割しやすいので、法定相続分で平等に分ければよいでしょう。
しかし、不動産の場合は容易に分け合うことはできません。そのため、不動産のような分割しにくい財産を分ける場合には、「代償分割」や「換価分割」という方法がとられます。
代償分割は、複数いる相続人のうち特定の相続人が遺産を相続する代わりに、その代償としてほかの相続人に現金を渡して清算する方法です。換価分割では、相続人が遺産を売却し、相続人同士で代金を分け合います。
不動産を共有名義にして相続することもできますが、後々トラブルになる可能性もあります。不動産を売却する際には、共有者全員の同意が必要になるからです。さらに、子や孫の世代まで相続が進んでいくと、権利関係が複雑になってしまうかもしれません。
不動産相続でもめないようにするには、専門家に相談して遺言書を用意しておくのもおすすめです。またマイホーム以外の不動産については、生前に売却し現金化しておくほうが後々のトラブルを避けることにつながります。

相続税について

2015年に相続税法が改正され、基礎控除額が引き下げられました。このため、都市部の戸建てやマンションを相続するだけで課税対象になるケースもあります。相続税の基礎控除額の計算は次の通りです。

たとえば妻と2人の子どもで相続する場合、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×3人」という計算になり、基礎控除額は4,800万円です。なお、「不動産の価格が低い」「現金や預金がほとんどない」「遺産総額が4,800万円を超えない」という場合には、相続税はかかりません。
相続税は現金で一括して納付する必要があります。遺産のほとんどが不動産の場合には、納税のためにあらかじめ不動産を売却しておいたり、現金や預金を用意しておいたりすることも必要です。

専門家へ早めに相談しましょう

相続対策については、立地条件や相続人の数、家族構成、親族の関係などで、それぞれ異なります。たとえば、配偶者が自宅を相続した場合には、税の優遇措置も受けられます。税金の問題は複雑ですので、税理士などの専門家や金融機関などに早めに相談しておくとよいでしょう。それが将来のトラブルを防ぐことにもつながります。

相続の流れ

相続が発生したら遺言書の有無を確認します。基本的には遺言書の内容に沿って相続が行われます。遺言書を確認しつつ、できるだけ早く相続人を確定させるようにしましょう。このためには被相続人の戸籍謄本を調べなければなりません。相続人の確定とともに必要になるのが、財産の特定と財産目録の作成です。相続する不動産があるかどうかは、固定資産税の納税通知書を確認しましょう。
遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行います。合意が得られたら、不動産の分割方法を記載した遺産分割協議書を作成します。なお不動産の相続では、相続登記によって名義変更を行います。
こうして相続が無事終了すれば、残りは相続税の申告と納付です。申告・納付の期限は10ヶ月以内となっています。「時間がたっぷりある」とは言えない状況なので、期日前にきちんと終えられるように注意しましょう。

住宅ローン問題

住宅ローンの支払いが滞ったら

住宅ローンの契約時には、きちんと支払うつもりで組んだローンも、会社の倒産やリストラ、病気など、やむを得ない事由によって収入が下がり、住宅ローンが支払えなくなってしまうことがあります。住宅ローンの支払いが厳しくなったときには、まずは銀行などの金融機関に出向いて相談しましょう。早めにご相談されることで、返済方法の見直しや保険適用などのアドバイスをもらえるかもしれません。住宅ローンが支払えなくなった場合、基本的には物件を売却して返済します。しかし、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている場合にはどうしたらよいのでしょうか？預貯金を加えても一括返済できない場合には、競売や任意売却によって債務を清算することになります。

競売とは

住宅ローンを滞納し続けると、債権者である金融機関は残っている住宅ローンを一括して返済するように求めてきます。残債が返済できない場合、担保となっている不動産を強制的に売却して債権を回収しようとするのが「競売」です。
競売は、金融機関が地方裁判所に申し立てを行うことによって開始されます。競売物件は新聞やインターネットなどで告知され、所有者様の同意なく、オークション形式で購入者が決定されます。通常の相場よりも低く売却されるなど、所有者にとってデメリットの多い取引です。

任意売却という選択も

売却後も住宅ローンが残ってしまうような不動産を、金融機関の同意を得て、一般の住宅市場で売却するのが「任意売却」です。周りから見れば通常の仲介売却と同じなので、相場に合った高値の売却を目指せます。所有者様の経済事情をご近所に知られることもありません。
物件の明け渡し日など、債務者の希望を主張できるのもメリットです。また金融機関との話し合いによって、売却代金の一部から引っ越し費用などを捻出することもできます。売却後の残債の返済方法や返済額の希望について、債権者と交渉することも可能です。
ただし、任意売却はあくまで金融機関の同意が必要な取引ということを押さえておきましょう。債務者である所有者様、債権者である金融機関、そして任意売却を担当する不動産会社の三者がなければ、任意売却の成功には至りません。
競売より有利な任意売却ですが、任意売却できる期間は決まっています。競売が始まり落札されてしまったら、取り返しがつきません。したがってローン滞納にいたったら早めの相談が必要になるのです。

測量-境界調査-

境界調査とは

測量とは、土地の面積や高低差などを機械で測定し、図面に表すことです。土地の面積と境界確定のために行われます。
面積や境界は登記簿謄本で確認でき、売主と買主双方が合意すれば、登記簿通りで取引可能です。しかし中には測量が行われておらず、登記簿表記に誤差がある場合があるのです。この境界を明確にするために行われるのが境界調査です。
土地や戸建ての売却では、境界が分からないため隣接地の所有者ともめてしまうことが少なくありません。取引をスムーズに行うためにも、測量の重要性をきちんと把握しておきましょう。

境界調査の必要性とメリット

土地の境界には一般的には境界標が設置されていますが、古いものだと朽ちていたり、地震などによって移動したり劣化していたりすることがあります。こうした境界が明確でない土地を売買すると、隣接地の所有者ともめてしまう場合もあるのです。
とくに高額な土地を取引する場合には、1平米違うだけで、数十万円の価格差が生じてしまうこともあります。測量しないばかりに損をしてしまう可能性もありますので、測量によって安心な取引を目指しましょう。

建物検査（ホームインスペクション）羽賀不動産の独自のサービス

第三者機関（日本リビング保証株式会社）による
「きちんと検査」で売りたい方にも買いたい方にも安心をお届けします。

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