横浜・横須賀エリアで不動産売却を行っている羽賀不動産が売却の基本知識をご紹介。

basic knowledge不動産売却の基本と流れをご説明します

大切な財産である家・土地などを売る不動産売却は、大きなお金が動く取引です。人生に何度も起こることではないので、慎重になる方は多いことでしょう。あらかじめ売却の内容と流れを知っておくことで、安心して取引を進められます。
横浜・横須賀エリアの不動産売却に特化している羽賀不動産が、売却の基本知識をご説明します。弊社では不動産に関するさまざまなお悩み解決のお手伝いをいたしますので、ご不明な点はお気軽にお問い合わせください。

目次

• 家を売る理由はさまざま
• 売却の流れ
• 不動産査定
• 媒介契約
• レインズ
• 事前準備・必要な書類まとめ
• Pickup!
  不動産の売却・相続はおまかせください！

家を売る理由はさまざま

一生住むつもりで購入した家でも、さまざまな理由から手放さざるを得ないことはあるでしょう。家を売ろうとお考えの売主様は、どのような理由からでしょうか？　ここでは、おもな理由をご紹介します。

• 子どもが生まれたので、手狭になった
• 子どもが独立して、夫婦二人暮らしになった
• 遠方の親を呼び寄せて同居したい
• ペットを飼える家に住み替えたい
• テレワークに対応するため個室がほしい
• 通勤や通学に便利な場所に住み替えたい
• ご近所トラブルに悩まされている
• 遠方へ転勤のため家を処分したい
• 高齢の親が施設に入所した
• ローンの支払いが難しくなった
• 所有している賃貸アパートの維持費がかさむようになった
• 離婚することになったので新しい生活を始めたい
• 相続した実家が空き家になっている
• 遺産相続のために売却したい

家の欠陥によって売りたい場合には

買いたい物件に欠陥があるかどうかは、買主にとっては気になるところです。そのため、家の欠陥である「瑕疵（かし）」が原因で売却したい場合には、必ず伝えなければなりません。告知義務のある瑕疵には、次のようなものがあります。

• シロアリ被害や雨漏りなどの「物理的瑕疵」
• 事故物件であったことが判明したなどの「心理的瑕疵」
• ご近所トラブルや嫌悪施設が近くにあるなどの「環境的瑕疵」
• 建築基準法や消防法違反などの「法律的瑕疵」

このような瑕疵について告知しなかった場合には、告知義務違反として「契約不適合責任」を問われます。そうなると、売却後に補修や減額、契約解除、損害賠償など買主からの請求に応じなければいけません。

古家の売却などでは、家の劣化状況を「物件状況等報告書」に記入して、買主にきちんと説明しましょう。さらに、改善策を伝えたり、過去に行ったリフォームや修繕した履歴を説明したりすれば、購入を前向きに検討してもらえる期待が持てます。

伝え方次第で売却価格に影響する

家を売りたい理由については、伝え方によって売却価格を下げてしまうことがあります。家、土地、環境にネガティブな理由がある場合には、購入を検討している人も購入をためらってしまう可能性があるからです。
もちろん、売りたい理由をすべて伝える必要はありません。たとえば離婚による売却やローンの滞納など、個人的事情で売却する場合などです。購入後の暮らしに影響を与えない内容なら、「住み替えたい」など簡単に理由を伝えるだけでかまいません。
ご近所との人間関係が理由で家を売却する場合も、「そりが合わない」程度の個人的な理由であれば詳細に伝える必要はありません。一方で、近隣住民の騒音トラブルなどは環境的瑕疵に含まれる場合があるので、きちんと伝えましょう。
周辺にある嫌悪施設については説明する必要がありますが、「生活に便利な施設がない」「駅から遠い」などの理由は、明確に伝えなくても大丈夫です。駅やスーパーから遠いということは、言い換えれば、閑静な住宅地としてメリットに思う方もいらっしゃるからです。
このように個人的にはネガティブな売却理由であっても、逆にメリットとして伝えられる可能性もあります。内覧時にどのように伝えたらよいかお悩みの場合には、不動産会社の担当者にも相談しましょう。

売却の流れ

不動産査定

査定の基本

売却を考えたときにまず行うのが、不動産査定です。不動産査定とは、売却したい不動産がいくらくらいで売れそうか、不動産会社に見積ってもらうこと。査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
査定は、不動産売却を依頼する会社を見きわめるためのチャンスとも言えます。査定額が相場とかけ離れているような高額の査定を提示してくる不動産会社には注意してください。なぜなら、中には媒介契約を結んでもらおうと、高い査定額を提示してくるような会社もあるからです。
したがって査定額の高低に一喜一憂するのではなく、査定の根拠をしっかり確認するようにしましょう。また不動産会社に査定を依頼する前に、インターネットや雑誌などによっておおよその地域相場を把握しておくことも大切です。

机上査定

売却対象の物件を実際に訪問することなく、立地条件や路線価、類似物件の取引データ、市場状況などから算出する方法です。おおよその売却価格を見積もるのに使われ、簡易査定ともいいます。直近で売却の予定はないが情報だけ集めておきたい、という場合はこちらが良いでしょう。

訪問査定

不動産会社の担当者が、売却対象不動産に直接出向いて調査し、精度の高い査定額を算出する方法です。訪問査定によって、机上のデータだけでは分からない建物の劣化状況に、ご近所の様子などが確認できます。これは、実際に不動産を売却する際に必要な査定です。査定価格が今後の販売戦略の軸になってきます。具体的に売却の予定が立っている場合は、訪問査定で細かい査定価格を出してもらいましょう。
弊社では訪問査定時に建物の付加価値があるかどうかの簡易的な建物検査を実施しております。
更に弊社と専任媒介契約を締結していただいた売主様には第三者機関の建物検査を無料で提供しております。

査定時にチェックされる項目

査定額に反映されるのは、次のような項目です。

査定に必要な書類

査定時に揃えておくとよい書類をご説明します。ちなみにすべてを揃える必要はございません。「依頼前には書類を完璧に揃えないといけないのでは…？」と不安になる売主様もいらっしゃるかも知れませんが、書類を紛失している場合なども含めて、書類の準備はこちらで代行いたします。分かる範囲で持ってきていただければ、後は羽賀不動産が対応いたしますのでご安心ください。

査定にかかる費用

査定は無料です。今後の契約締結や販売活動にも関わる部分になりますので、無料ではありますが、誠心誠意対応させていただきます。また販売活動は査定額にご納得いただいた後、売主様と弊社が媒介契約を正式に締結してから開始されます。このように、査定は営業の一環であるため、しっかりと行います。
弊社は地域密着の不動産会社として、横浜・横須賀エリアの相場を把握し、根拠ある査定額をご提示しています。安心してご依頼ください。

媒介契約

媒介契約とは

不動産売却は大きな金額が動き、法律の知識も必要な専門的な取引のため、一般的には不動産会社に仲介を依頼して行います。その際に、売主様と不動産会社との間で売却に関して取り決める契約が媒介契約です。
なぜ媒介契約が必要なのかというと、売主様と不動産会社との依頼関係を明確にすることで、仲介に関するトラブルを避けるためです。不動産の仲介売却で媒介契約を結ぶことは、宅地建物取引業法で義務付けられています。
媒介契約を結ぶのに費用は発生しません。媒介契約では、不動産売却が成立した際に成功報酬として支払う仲介手数料などについて定めています。

3種の媒介契約

売主様と不動産会社との間で結ぶ媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれメリット、デメリットがありますので、売主様の売却方針に合わせて、最適な契約をお選びください。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

レインズ

レインズとは

不動産の媒介契約では「レインズ」という言葉が頻繁に登場します。レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している情報ネットワークシステムのことです。「Real Estate Information Network System」の頭文字をとって「REINS」と言われています。
不動産流通機構は不動産取引の適正化と円滑化を目的として設立されており、全国には4つの組織があります。そのうち、横浜・横須賀エリアを含む、関東以北1都1道15県を管轄しているのが東日本レインズです。
売主様が売却したい物件を不動産会社がレインズに登録することで、物件情報は全国に公開されます。レインズへの登録によって、不動産業界全体で、売主様の物件を買いたい人を探してもらえるのです。

囲い込みのリスク緩和

レインズが作られた経緯は、1980年代に「囲いこみ」が問題になっていたことからでした。囲い込みとは、売却物件の情報を他社に共有せず、1社だけで囲い込んで、自社だけの利益にしようとする方法です。
不動産取引では、売主側、買主側の双方で仲介手数料が発生します。「囲い込み」は、売主、買主の両方から仲介手数料を独占しようとする「両手仲介」によって、大きな利益を得るために行われていたのです。
しかし売却情報が1社に囲い込まれてしまうと、売主様にとっては売却のチャンスが減ってしまいます。レインズに登録することによって、物件情報が広く公開されることになります。

メリット

レインズはリアルタイムで運用されているシステムです。物件情報が登録されると同時に、全国のレインズに加盟する不動産会社に情報が届きます。全国に公開されることで、売却の機会を増やし、早期売却を期待できるのです。
レインズに物件情報を登録すれば、その情報が全国に発信されますので、売主様は何社もの不動産仲介会社へ売却を依頼する必要はありません。また、大手でも中小の業者でも登録できる内容は同じです。
レインズというシステムのおかげで会社規模にかかわらず、売りたい情報を全国にすばやく知らせることが可能です。売主様の物件をスムーズにレインズに登録しますので、売却は安心しておまかせください。

事前準備・必要な書類のまとめ

下記の書類があると多少スムーズに販売活動が進むかと思います。ただすべてを完璧に揃える必要はございません。書類の対応も代行・サポートいたしますので、まずは相談していただけますと幸いです。

LINKS不動産売却成功の「コツ」に
関するその他ページは

• 売却を成功に導く考え方